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市场趋冷收入难保 多市开推介会“叫卖”土地

发布于:2014-04-22 12:30    来源:网易房产

市场趋冷收入难保 多市开推介会“叫卖”土地

每经记者 胡健 发自北京

今年一季度经济数据已悉数公布完毕,房地产对经济的拖累作用已有明显表现,后几个季度地方政府对土地财政的依赖也将承压。

在此背景下,近期多地召开了土地推介会,大规模推出优质地块,其中多为二、三线城市,一些城市还奔赴中心城市推介。

昨日(4月21日),上海易居房地产研究院研究员严跃进在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,二、三线城市土地财政烙印重,占财政收入比重大,在土地市场趋冷的背景下,加大推地力度,保证地区经济发展是顺理成章的做法。

地方赴京找土地“买家”/

4月中旬,广东江门今年首次举办土地推介会,一口气推出16块共75万平方米土地,可谓大手笔。据此前发布的《江门市蓬江、江海区2013年房地产市场分析报告》,去年当地蓬江、江海两区有效供应房地产用地共17块,面积共59.99万平方米,这次推出的土地面积比去年两区全年的成交面积还多26.3%。

据江门国土局发布的消息显示,这次推出的地块中,有14块为商住用地,1块为商业用地,1块为商服用地,吸引了不少优质房企参加。

在现场,江门国土局还就一地块的开发利用问题进行问卷调查,将该地块进行不同形式的合并拆分,提供了5种不同组合的出让方案供房企进行选择,将根据现场问卷的结果对该地块的出让面积和方案进行调整。

同样在4月中旬,2014土地投资沙龙暨福建省主要城市供地计划说明会举办。福建热点城市厦门今年土地供应上开闸供应,共拟出让经营性用地57幅,供应土地面积约345公顷,总建筑面积904万平方米。其中,商住地块(含居住综合体)计划供应26幅,总建筑面积446万平方米,是去年实际成交的3倍,创近年新高。

值得注意的是,厦门也将对新出让土地的地价款支付方式进行调整。据厦门市土地开发总公司市场事务部副经理何银鹭介绍,未来厦门所有出让地块的地价款,均要求在成交之日起五个工作日内付清。

此前,厦门要求地价款在1亿到6亿元的半年内付清,地价款在1亿元以下的5日内付清。

还有一些城市选择奔赴异地寻找土地买家,安徽省安庆市刚刚在京举办了一场土地推介会,集中推介28宗、4250亩的优质地块。

严跃进分析说,部分土地出让困难的地方政府处境尴尬。如果不积极出让土地,仅仅依靠此类地区单一的产业,财政收入难以保障,整个城市面貌也难以提升。但如果粗放出让,可能会招致上一级政策的打压。

土地与公共财政收入比为1:1.8/

根据财政部最新数据显示,第一季度国有土地使用权出让收入达到1.08万亿元,同比增长40.3%,而同期地方财政收入1.95万亿元,“卖地”收入与地方公共财政收入的比例达1:1.8。这说明地方政府财源中对土地的依赖程度并没有减轻。

据中原地产报告,截至4月20日,一线城市土地出让金处于历史同期高位,北、上、广、深四大城市2014年土地出让金高达2117.26亿,同比2013年的1059.95亿翻番。

但业内人士认为,伴随一季度房价涨幅逐步收窄,“地热房冷”的现象难以持续,特别是一些二、三线城市土地市场趋冷的概率大,地方政府凭借出让土地获得的财政收入也可能减少。

4月15日,中国土地勘测规划院发布的数据显示,一季度全国主要监测城市综合地价环比增速为1.89%,增幅在连续7个季度扩大后首次收窄,较前一季度下降了0.17个百分点,土地市场呈现降温态势。

中原地产研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者,3月十家标杆房企在全国40个主要城市的购地金额仅为62.93亿元,为近19个月新低。分城市来看,今年前3月,十家标杆房企在一、二线及三、四线城市的拿地金额占比分别为62%、5%和33%。“和去年下半年相比,一线城市拿地金额占比增加了24个百分点,二线城市占比下降了28个百分点。”

同策咨询研究部数据显示,3月全国各类土地成交1266幅、4961.88万平方米,分别环比下滑49%和47%,同比方面,地块数量和面积几乎都下滑53%。二线城市各类土地成交484幅、1870万平方米,环比、同比下滑幅度都在五成以上;三、四线城市各类土地成交726幅、2693万平方米,环比均下滑四成以上,同比均下滑五成以上。

国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长赵松分析说,2014年第二季度,我国商业、住宅地价上涨态势或将进一步趋稳,工业地价将持续温和上涨;城市间分化态势更为明显,部分城市地价或将止涨回落。

财税专家李文海告诉《每日经济新闻》记者,二、三线对土地出让收入的依赖更大,在开发商回流一线城市,受成交萎缩和地价降低双重影响,这些地方的财政收入受到的冲击将更大。

土地改革需从农地流转突破/

房地产市场的新变化可能直接影响土地财政的走向,也引发关于土地财政如何改革的讨论。

近日,由《中国经济周刊》与中国经济研究院联合发布的23个省(市)“土地财政依赖度”排名显示:截至2012年底,23个省(市)最少的有1/5债务靠卖地偿还,浙江、天津2/3债务要靠土地出让收入偿还,分别达66.27%和64.56%。在被审计调查的市级政府中,承诺以土地收入来偿债的占比高达81%,县级政府也超过50%。

李文海表示,地方政府依靠土地还债,因此希望土地出让价高,但是另一边却牵着房价,一旦一个地区房价过快上涨,地方政府又要被问责,地方政府仿佛踩平衡木般平衡两者的关系。

在2014中国城镇化高层国际论坛上,河南省新乡市获嘉县县委书记郭力铭说,城镇化过程中解决资金问题,首先还是依靠土地。短短几年,地价从每亩15万元涨到上百万元,随着地价上升,基础设施建设资金难题迎刃而解。

“土地财政问题是改革很重要的突破口,地方政府要稳定的收入来源,不是通过卖地,而是通过土地的渠道获取可持续收入。三中全会文件重点已经点到了房地产税。如果到人大常委会进行立法,可能需要三年法能够立下来。”国务院发展研究中心副主任刘世锦说道。

但对于土地财政不能全盘否定,审计署副审计长董大胜曾告诉《每日经济新闻》记者,土地是一种重要的国家资源,在配置上也应该遵循经济规律,让市场起到决定性作用,要让房地产行业按照市场需求持续健康地发展,只有这样,才能让那些以土地收入为偿还债务主要来源的地方政府有稳定的收入,反之,则可能带来系统性风险。

国土部副部长胡存智表示,土地财政的问题需要慢慢纠正,但要想让土地要素要在市场中流动起来并发挥作用,必须推进集体土地的流转。因此,土地改革一定要以农地流转作为突破口。

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